再建築不可物件について

「再建築不可物件」とは、建築基準法の接道義務を満たしておらず、建物を建て替えることができない土地のことです。

今回は、この「再建築不可物件」について紹介していきたいと思います。

再建築不可物件とは

建物を解体して更地にしてしまうと新たな家を建てられない土地のこと。

都市計画法で定められる「都市計画区域」と「準都市計画区域内」だけにあります。

上記区域内では建築基準法により「接道義務」が設けられています。接道義務とは「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない」というもので、接していない土地には建物を建てることができないと定められています。

なぜこんな義務があるのかというと、消防車など緊急車両が入れるようにするためです。

具体的には下記のような土地が再建築不可物件となります。

再建築不可物件は、新たに家を建てることはできませんが、既存の家をリフォームすることは可能です。

ただし、下記のような建築申請が不要なリフォームに限られます。

2階建て以下・延床面積が500㎡・高さ13m以下・軒の高さ9m以下の木造建築物（4号建築物と呼ばれる）であれば、増改築をしなければ建築申請が不要

再建築不可物件のメリットは、購入価格が安い点です。

一方、隣地を持っている人や隣地に住んでいる人からしてみれば、自分の土地を広げられるチャンスです。

また再建築不可物件は課税評価額が低くなります。そのため固定資産税や都市計画税が安いというメリットもあります。

メリットをまとめると下記のようになります。

再建築不可物件を購入するデメリットは、建て替え・増改築ができないことです。

また、リフォームはできても、修繕費用も多くかかりますし、広い道に接していないため、部材や機材の搬入の手間が増えることが多く、工事費用も増加しがちです。

その他、購入してリフォームするために住宅ローンを組みたい方は、再建築不可物件は担保としての価値が低いため、住宅ローンが組めない場合があります。

購入後のリスクもあります。建て替えができませんから、例えば、台風などで倒壊したり、火災で焼失した場合でも建て直しができない点も注意が必要です。

デメリットをまとめると下記のようになります。

以上のように、再建築不可物件は取得費用が安い等のメリットがあるものの、建て替えができない、住宅ローンを借りられない等のデメリットもあります。

隣地の所有者や上記のデメリットよりもメリットが上回るようであれば、購入を検討しても良いと思われます。