囲繞地通行権（袋地通行権）と通行地役権の違い

今回は、囲繞地通行権（袋地通行権）と通行地役権の違いについて紹介していきたいと思います。

囲繞地通行権（袋地通行権）

囲繞地通行権とは、袋地通行権とも呼ばれるもので、簡単に言うと、他人の土地を通らないと公道へ出ることができない人が、公道へ出るために他人の土地を通行する権利のことで、民法210条において認められています。

※公道に通じていない土地のことを「囲繞地」、「袋地」といいます。

通行地役権とは、自分の土地の便益のために他人の土地を通行できる権利のことで、民法280条においれ認められています。

こちらは、例えば、公道に通じている道があるため、囲繞地（袋地）ではないが、他人の土地を通行した方がより早く公道に出ることができるため、土地を借りて通行したいという場合に発生する権利となります。

通常、他人の土地を借りる場合、賃貸借契約を締結する必要がありますが、そこで発生する「賃借権」はその土地を排他的・独占的に使用する権利となるため、土地所有者の利用を妨げることに加え、賃借料も高額になってしまいます。

そこで、排他的・独占的要素のある「賃借権」ではなく、公道への道を通行する権利の「通行地役権」を設定することにより、土地所有者の土地利用の制限を減らし、賃借料も軽減できるメリットがあります。

※両者が合意すれば、賃借料を無償とすることも可能。

簡単にまとめると、二つの権利の特徴の違いは、以下のとおりとなります。

囲繞地通行権は、民法で当然に認められる権利のため、合意の必要性はありません。

通行地役権は、公道に面しているため、合意の必要があります。

囲繞地通行権は、民法で定められた最低限度の幅（幅2m）を通行する権利となります。

通行地役権は、土地所有者の合意が得られれば、通行範囲に制限はありません。

囲繞地通行権は、民法で当然に認められる権利のため、期間の制限はありません。

通行地役権は、土地所有者との契約次第で、期間が変わります。

囲繞地通行権は、法律上の権利のため、登記の必要がありません。

通行地役権は、土地所有者と通行人の契約によって発生する権利のため、第三者に対抗するためには、登記の必要があります。

囲繞地通行権は、法律上では原則有償となっておりますが、土地の分筆・共有物分割などの事情で発生した囲繞地などの場合は、例外的に無償となります。

通行地役権は、契約内容によるため、有償・無償どちらの場合もあります。

以上のように、同じ他人の土地を通行する権利でも明確な違いがあるということについて、紹介させていただきました。

購入しようとしている物件が囲繞地であったり、通行地役権を設定したいような土地の場合は、権利の違いについて注意しましょう。