分譲マンションを探していると、なかにはマンションの建っている土地に「定期借地権」という権利がが定められている物件があります。
今回は、「定期借地権」とその権利が定められたマンションのメリット、デメリットについて、紹介していきたいと思います。
借地権とは
まず借地権とは、建物を建てるために土地を借りる権利のことです。
借地権には、2種類の権利があり、「普通借地権」と「定期借地権」があります。
普通借地権
賃貸住宅などにおける普通賃貸借契約と同様、正当事由がない限り、当初定めた期間の経過後に契約が一定期間自動更新されるものをいいます。
定期借地権
定期という言葉のとおり、期間の定められた借地権ということになります。賃貸住宅などにおける定期賃貸借契約同様、明確に期間の定められた権利です。
この定期借地権の大きな特徴が、借地期間満了時に土地を更地にして、地主（土地の所有者）に返還することが原則となっている点です。
※ちなみに定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権の3種類がありますが、マンションで定められている借地権は、一般定期借地権か建物譲渡特約付借地権となります。
一般定期借地権は契約期間が50年以上と定められており、マンションの構造も建築技術の向上により進化しているため、それ以上の期間を定めることも増えています。
一般定期借地権付きマンションのメリット
- 土地の権利が所有権の物件に比べて価格が安い
- 土地の所有権がなく、建物の固定資産税のみの支払いのため、税金が安い
- マンションの購入金額が比較的安い
基本的に土地を購入せず、土地の税金等の支払いがないため、価格を抑えられる形です。
一般定期借地権付きマンションのデメリット
- 借地期間満了後の建物取り壊し費用の解体準備金が必要
- 土地を買うのではなく借りるため、保証金や土地権利金、地代などを支払う必要がある
- 土地の前払い賃料は住宅ローンの対象外
- 将来必ず引っ越しする必要がある
- 建物に抵当権を付けれない場合がある
一般的な土地所有権の分譲マンションと違い、解体費用や地代の支払い、引っ越しがあるため、借地期間満了時の計画をしっかりと定め、引っ越し費用を貯蓄しておく必要があります。
一方、建物譲渡特約付借地権は、契約期間が30年以上と定められており、一般定期借地権より期間が短くなっております。こちらは、名称のとおり、期間満了後に土地の所有者にマンションを購入してもらう特約がついているため、マンションの解体準備金を確保する必要がなく、マンションの売買先も確定しているという特徴があります。
建物譲渡特約付借地権マンションのメリット
- マンションの解体準備金が必要ない
- 期間満了後の売買先が確定している
- 一般定期借地権同様、初期費用を抑えられる
- 期間満了後も賃料を支払えば家に住み続けられる
建物譲渡特約付借地権マンションのデメリット
- 期間満了後はマンションを譲渡するため、所有権がなくなる
- 所有権がなくなるため、同じ家に住み続けるのであれば賃料を支払う必要がある
以上のように借地権のついた物件は、権利関係が複雑で、初期費用だけでなく、将来的にかかる費用や土地の地代など通常の分譲マンションを購入した場合とは違う費用負担なども発生します。
自分のライフプランとして、大きなお金がかかるイベントの時期などを考慮した上で、メリット、デメリットを比較し、自分に合った内容の物件を選定するようにしましょう。
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