賃貸住宅の物件を探していると、連帯保証人、家賃保証会社は基本的に必須の物件が多いですが、たまにその片方もしくは両方が不要という物件があります。少し気をつける必要がありますので、紹介していきたいと思います。
まず、連帯保証人と家賃保証会社について、説明します。
連帯保証人
連帯保証人は、文字通り、契約者の債務を連帯して保証する義務のある保証人であり、債務の返済（家賃の滞納や退去時の原状回復費用の支払いなど）において、契約者と同等の立場にあります。
通常の保証人であれば、催告の抗弁権（民法452条）と検索の抗弁権（民法453条）があり、主債権者である契約者に先に請求し、財産があるなら契約者から先に支払わせてくださいと抗弁する権利がありますが、連帯保証人にはその権利がなく、契約者に請求をせずいきなり連帯保証人へ請求をしても良いことになっており、その義務は非常に大きいです。
通常、住宅などの賃貸借契約では、契約時に連帯保証人を求められることが大半です。
家賃保証会社
家賃保証会社は、契約者の家賃滞納や原状回復費用の立て替えを行う会社です。
オーナーが保証会社を利用すると多くのメリットがあります。
- 滞納家賃、原状回復費用の立て替えをしてくれる
- 滞納家賃の督促を代行してくれる
- オーナーに費用がかからない
- 滞納歴等のある借主は審査落ちとなる
順番に解説していきます。
1つ目は、借主が家賃を滞納した場合、保証会社が立て替えて家賃をオーナーへ支払うため、家賃の滞納リスクがなくなります。また契約内容によっては、退去時の原状回復費用も借主が支払えない場合は、立て替えてもらえるため安心です。※限度額はあります。
2つ目は、借主の家賃滞納時の支払い督促を代行してくれるところです。通常、オーナー自身か管理会社が督促状を借主に送付することになりますが、家賃保証会社が督促も行います。
3つ目は、オーナーから家賃保証会社へ支払う費用はなく、毎月の手数料を借主が支払うといった制度のため、費用がかかりません。
4つ目は、賃貸借契約を締結する前に、借主は家賃保証会社の審査を受ける必要があるのですが、過去に別の家賃保証会社を介した賃貸借契約で滞納歴があるなど、保証会社間のブラックリストに載っている方は、審査に落ちることがあります。この場合、審査に通ることが賃貸借契約締結の条件となっていることが多いので、契約ができなくなります。オーナーからすると、滞納歴のある契約者と契約するリスクを避けられることになります。
以上のように今日の賃貸借契約では、オーナーにメリットの多い家賃保証会社が必須の物件が大半です。
※ちなみに賃貸借契約にて、家賃保証会社と契約しているため、連帯保証人不要と書かれているケースもあります。この場合、連帯保証人を設定しなくても家賃保証会社のみで契約ができますが、その分家賃保証会社は立て替えた家賃等の費用が回収できなくなるリスクが高まるため、借主が保証会社に支払う保証料が高くなることが一般的です。そのため、連帯保証人を設定できる方は、設定した方が保証料は安くなります。
そんな連帯保証人と家賃保証会社というオーナーにとっての保険となる条件が不要な物件がたまにあります。
連帯保証人と家賃保証会社が不要なケース
該当する物件には、例えば、下記の理由などから人気のない物件などがあります。
- 駅までの距離が遠い
- 築年数が経過している
- 周辺環境が良くない
などデメリットがある物件に、さらに連帯保証人や家賃保証会社まで条件をつけると借主が見つからないため、これらを不要とするといった場合です。もし、両者不要の物件を検討する場合は、その理由を調べたほうが良いでしょう。
※ちなみに法人の社宅とする場合などは、家賃保証会社が不要というケースはよくあります。法人の場合、個人に比べて滞納するリスクが低いためです。
連帯保証人や家賃保証会社が不要だからといって、悪い物件とは限りません。
デメリットがあったとしてもそのデメリットが借主にとって問題でなければ、お得な物件になるかもしれませんので、しっかり検討して物件をお探しください。
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